WEG


Was muss ich bei Wohneigentümergemeinschaften beachten

Sei es zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage - immer mehr Menschen und Investoren entscheiden sich für Wohneigentum. Und nachdem der Anteil an Wohneigentum im Laufe der letzten Jahre immer weiter gewachsen ist, kommt zwangsläufig auch das Wohnungseigentümergesetz (abgekürzt: WEG) immer häufiger zur Anwendung. Die rechtliche Grundlage für Wohnungseigentum hat der Gesetzgeber durch das Wohneigentumsgesetz geschaffen, das im Jahre 2007 umfassend neu geregelt wurde. Das WEG definiert vor allem das Eigentumsrecht an Wohnungen im Unterschied anderen Arten des Immobilieneigentums. Konkret regelt das Wohneigentumsgesetz die Rechte und Pflichten der Eigentümer in einer Wohneigentümergemeinschaft untereinander sowie die Verteilung der Rechte und Pflichten zwischen den Verwaltern von Wohneigentum und dessen Eigentümern. Darüber hinaus enthält das WEG die Vorschriften über die rechtlichen Regularien, die bei Streitigkeiten der Eigentümer und einander bzw. zwischen Eigentümern und Immobilienverwaltern anzuwenden sind. Zusätzliche rechtliche Fragen und Risiken ergeben sich aus den nur im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander geltenden rechtlichen Regeln und das Mietrecht harmoniert nicht immer mit dem WEG.

Besondere rechtliche Risiken bei Wohneigentum

Ganz gleich, welche Motivation dem Erwerb von Wohneigentum in Einzelfall zugrunde liegt, die finanziellen Verpflichtungen aus dem Eigentumserwerb haben für die Investoren durch entsprechende Verpflichtungen nicht nur aus Baudarlehen oder Kapitalbindungen langfristige finanzielle Folgen. Dabei sind zwei Aspekte besonders kritisch. Erstens ist Immobilieneigentum in der Regel auf lange Sicht angelegt. Je länger diese Zeiträume sind, desto schwieriger ist es naturgemäß, zukünftige Risiken auch nur einigermaßen zuverlässig vorherzusehen. Zweitens handelt es sich nach dem WEG bei Wohnungseigentum gleichzeitig um Gemeinschaftseigentum, was den Erwerber einer Eigentumswohnung zu einem Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft macht. Anders als Immobilieneigentümern, die ihre Immobilie alleine besitzen, müssen sich die Eigentümer von Wohneigentum nicht nur mit außenstehenden Dritten rechtlich auseinandersetzen, sondern auch untereinander. Und je mehr Wohnungseigentümer es in einer Eigentümergemeinschaft gibt, desto häufiger sind rechtlichen Fragen angesprochen, die im Zusammenhang mit Wohneigentum und Wohneigentümergemeinschaften relevant sind. Bei allen Entscheidungen über den Erwerb, die Verwaltung, die Nutzung oder die Veräußerung von Wohnungseigentum bei sollten Sie deshalb bei einem fachkundigen Rechtsanwalt sachkundigen Rat einholen.

Häufige Fragen zum Wohnungseigentumsrecht

Fragt man einen Rechtsanwalt, der sich in der täglichen Praxis intensiv mit dem Fachgebiet Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht beschäftigt, treten schnell die rechtlichen Gebiete zu Tage, die in diesem Zusammenhang besonders häufig Anlass zu rechtlichen Auseinandersetzungen geben, und die Sie vor dem Erwerb von Wohneigentum von einem Rechtsanwalt auf überprüfen lassen sollten. Besonders häufig sind Fragen der Wohnungseigentümer zu den Rechten und Pflichten, die sich aus der Teilungserklärung sowie nicht zuletzt der Gemeinschaftsordnung einer Eigentümergemeinschaft ergeben. Auch das Mietrecht spielt eine Rolle, wenn die Wohneigentümerverssammlung bei Vermietungen des individuellen Wohneigentums mitentscheidet.

Die Wohneigentümerversammlung im WEG

Besonders intensiv beschäftigt sich das Wohnungseigentümergesetz mit den Regularien der Wohnungseigentümerversammlung. Dabei sind besonders die Regelungen wichtig, welche die Beschlussfassung betreffen. Besonders häufig haben solche Entscheidungen die Nutzung oder die bauliche Veränderung des Wohneigentums zum Gegenstand. Ähnlich oft geht es darum, welche Kosten für das Gemeinschaftseigentum der einzelne Wohnungseigentümer nach dem WEG zu tragen hat. Ihre Entscheidungen trifft eine Eigentümergemeinschaft grundsätzlich nach dem Mehrheitsprinzip. Das heißt in der Praxis vor allem, dass diese Mehrheit zum Beispiel wichtige Entscheidungen über Kosten trifft. Dann haben auch die Eigentümer die beschlossenen Kosten zu tragen, die sich als Minderheit gegen solche Kosten ausgesprochen haben.

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum in der Wohneigentümerversammlung und im WEG

Für einen Wohnungseigentümer ist es in der rechtlichen Praxis besonders wichtig zu wissen, ob er über sein Wohnungseigentum betreffende Fragen im jeweiligen Fall alleine entscheiden darf, oder ob er dafür jeweils die Zustimmung der anderen Eigentümer innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einholen muss. Dabei handelt es sich oft um Fragen, wie das Gemeinschaftseigentum vom Sondereigentum abzugrenzen ist. Als Sondereigentum definiert das WEG die einzelne Eigentumswohnung oder auch eine Doppelhaushälfte, die gemäß einer Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Wohneinheit bildet. Dem gegenüber umfasst das Gemeinschaftseigentum Gebäudeteile, wie Außenwände und Treppenhäuser, die anders als nach Mietrecht allen Eigentümern gemeinsam gehören. Je genauer beim Erwerb die Dokumentation darüber ist, desto eher vermeiden Sie rechtliche Auseinandersetzungen.

Fristen in der Wohneigentümerversammlung des WEG

Genau wie im Mietrecht und auf anderen Rechtsgebieten geht es bei der erfolgreichen Anfechtung von Beschlüssen ganz wesentlich auch um die Einhaltung von Fristen. So werden Beschlüsse der Versammlung der Wohnungseigentümer nicht sofort, sondern erst einen Monat nach der Beschlussfassung wirksam. Diese Monatsfrist beginnt genau einen Tag nach einem Beschluss. Diese Regelung sorgt dafür, dass die Wohnungseigentümer auch nach Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung noch die Möglichkeit haben, rechtlichen Rat zu solchen Beschlüssen einzuholen und zum Beispiel einen Rechtsanwalt damit zu beauftragen, sich rechtlich gegen bereits gefasste Beschlüsse zu wehren, ohne dass diese so sofort gegen den Eigentümer wirken. Schon über die genaue Berechnung der Fristen sind sich Wohnungseigentümer jedoch oft nicht im Klaren und versäumen Termine, weil sie zum Beispiel meinen, dass zuerst Protokolle zugestellt sein müssen, bevor rechtliche Maßnahmen möglich oder notwendig sind. Daher ist es besonders für den im Immobilienrecht in der Regel unerfahrenen Käufer bzw. Eigentümer von Wohnungseigentum empfehlenswert, die Berechnung solcher vom WEG vorgesehener Fristen versierten Rechtsanwalt zu überlassen. Auch wenn es um Fragen zum Mietrecht bei Vermietung des Wohnungseigentums geht, sollten Sie einen Rechtsanwalt konsultieren.

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