Pachtverträge


Was muss ich bei Pacht rechtlich beachten?

Traditionell ist die Pacht von Grundstücken oder ganzen Betrieben in der Landwirtschaft besonders verbreitet. Im gewerblichen Bereich ist die Pacht von gastronomischen Betrieben oft üblich. Durch Abschluss eines Pachtvertrages werden Sie Pächter und erwerben das Recht, den Pachtgegenstand auf Zeit zu nutzen. Dabei ist der Pachtgegenstand in den meisten Fällen eine Immobilie, ein Gewerbebetrieb oder eine Kombination aus beiden. Das Recht zur Nutzung kann sich auch auf Inventar erstrecken, das zum Beispiel in einem gepachteten Gebäude vorhanden ist oder das Recht zur Nutzung einer Milchquote beinhaltet.

Miete und Pacht

Die gesetzlichen Regelungen für den Pachtvertrag finden Sie in den Paragrafen 581 bis 597 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Zusätzlich gelten jedoch auch zahlreiche gesetzlichen Bestimmungen im Mietrecht des BGB. Grundsätzlich sollten Sie beim Umgang mit Pachtverträgen beachten, dass Miete und Pacht im Bürgerlichen Gesetzbuch zwar sehr ähnlich, jedoch weder rechtlich noch von der Sache her dasselbe sind. Gemeinsam haben Miete und Pacht die Vereinbarung über eine Gebrauchsüberlassung. So sind Sie durch Abschluss eines Mietvertrages berechtigt, das gemietete Objekt nach Mietrecht für die Dauer der vereinbarten Mietzeit selbst zu nutzen, zum Beispiel um dort ein Einfamilienhaus privat zu bewohnen. Wenn Sie jedoch Pächter sind, dürfen sie mit dem Pachtgegenstand zusätzlich Geld verdienen und zwar ohne das Eigentum beispielsweise an einer Immobilie erwerben zu müssen. Sind Sie zum Beispiel Pächter eines Ackers, können Sie dort ihr eigenes Getreide anbauen und durch dessen Verkauf Geld verdienen. In Zusammenhang mit der Pacht sprechen Juristen auch von „Fruchtgenuss“ oder „Fruchtziehung“ als Recht des Pächters. Diese Begriffe gehen auf den Text des Paragraphen 581 BGB zurück, wo das Gesetz dem Pächter neben dem Gebrauch des verpachteten Gegenstandes auch den „Genuss der Früchte“ zuspricht, die aus der Bewirtschaftung des Pachtgegenstandes durch den Pächter entstehen.

Der Pachtvertrag

Um die Wahrscheinlichkeit von rechtlichen Auseinandersetzungen während der Pacht einzuschränken, ist der Abschluss eines rechtlich zweckmäßig gestalteten Pachtvertrages unerlässlich. In diesem Vertrag sollten Sie möglichst genau festhalten:

  • wer die Vertragspartner sind,
  • eine genaue Beschreibung des Pachtgegenstandes,
  • Art und Umfang der Pacht,
  • Höhe und Fälligkeit des Pachtzinses,
  • die Verpflichtung zur Zahlung der Nebenkosten,
  • die Verpflichtung zur Zahlung der Betriebskosten,
  • die Laufzeit und Kündigungsmodalitäten der Pacht.

Obwohl der Gesetzgeber auch mündlich geschlossene Pachtverträge erlaubt, ist für einen Pachtvertrag neben der Unterstützung durch einen Rechtsanwalt immer die Schriftform vorzuziehen.

Beginn und Ende der Pacht

Ein Pachtverhältnis beginnt mit dem Abschluss eines Pachtvertrages. Beendet wird die Pacht entweder durch Ablauf der individuell zu vereinbarenden Pachtdauer oder durch eine Kündigung des Pachtvertrages. Die Regelungen über die Kündigung eines Pachtvertrages sind praktisch identisch mit denen, die auch im Mietrecht gelten. Dabei handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, wenn die im Pachtvertrag genannte Kündigungsfrist eingehalten wurde. Eine wirksame außerordentliche Kündigung durch Pächter oder Verpächter ist üblich, wenn der jeweils anderen Seite ernsthafte Verletzungen der vertraglichen Verpflichtungen berechtigterweise vorgehalten werden können. Gibt es über die Pacht rechtlichen Streit, sollte schon zur Vertragskündigung ein Rechtsanwalt hinzugezogen werden. Nach Beendigung eines Pachtvertrages muss der Pächter dem Verpächter sein Eigentum einschließlich des eventuell mitverpachtetem Inventar zurückgeben. Handelt es sich um einen so genannten Landpachtvertrag nach Paragraph 586 BGB, also einen Pachtvertrag über Ländereien, gilt als Kündigungsfrist ein Jahr. Kürzere Fristen müssen zuvor vertraglich vereinbart werden, worauf ein Rechtsanwalt achten sollte.

Mängel des Pachtgegenstandes

Falls der Verpächter es versäumt oder es nicht schafft, die Nutzung einschränkende Mängel in angemessener Frist zu beseitigen, kann der Pächter für einen dadurch eingetretenen Schaden Ersatz vom Verpächter verlangen. Ein Rechtsanwalt kann dann dabei helfen, die Sache außergerichtlich oder vor Gericht zu klären.

Pachtzins, Nebenkosten und Betriebskosten

Für das Recht des Pächters zum Gebrauch des Pachtgegenstandes entrichtet der Pächter den im Pachtvertrag vereinbarten Pachtzins, der zu den individuell vereinbarten Terminen fällig ist. Ebenfalls trägt der Pächter die Kosten für die so genannten gewöhnlichen Ausbesserungen an Pachtsachen wie Gebäuden, Wegen, Gräben und Einfriedungen. Der Verpächter hingegen hat auf seine Kosten alle Mängel zu beseitigen, welche den vollen Umfang der Nutzung des Pachtgegenstandes einschränken. Die Betriebskosten trägt üblicherweise der Pächter. Hinsichtlich der Grundsteuer wird der Eigentümer des Grundstücks damit immer direkt belastet, jedoch kann der Verpächter die Erstattung der Grundsteuer vom Pächter vereinbaren. Grundsätzlich können Pächter und Verpächter auch übereinkommen, wie die Lasten aus Betriebs- bzw. Nebenkosten untereinander verteilt werden. Ein Rechtsanwalt kann Ihnen dabei helfen, die vertraglich passenden Vereinbarungen zur Kostenverteilung zu treffen.

Rechte, Pflichten und Sicherheiten

Einerseits hat der Verpächter dem Pächter die Pachtsache in einem Zustand zu überlassen und während der Laufzeit des Pachtvertrages zu erhalten, welche die vertragsgemäße Nutzung des gepachteten Objektes durch den Pächter erlaubt. Treten Mängel während der Pachtzeit auf, ist der Pächter dazu verpflichtet, den Verpächter so auf Mängel hinzuweisen, dass der Verpächter rechtzeitig für Abhilfe sorgen kann. Besteht ein Landpachtvertrag, ist der Pächter verpflichtet, das Ackerland so zu bewirtschaften, dass es seinen Nutzwert behält. Ähnlich dem Mietrecht hat der Verpächter ein Pfandrecht dem Pächter gegenüber, wenn dieser seinen im Pachtvertrag dem Verpächter gegenüber übernommenen Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag nicht bzw. nur teilweise nachkommt. Anders als im Mietrecht hat auch der Pächter gemäß den Vorschriften des Paragraphen 592 BGB ein Pfandrecht gegen den Verpächter, wenn er Forderungen gegen ihn hat.

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