Maklerrecht


Überblick über das Maklerrecht

Immobilienmakler gehören zu den wichtigsten Dienstleistern. Ihre Tätigkeit erleichtert nicht nur Immobilientransaktionen zwischen Käufern, Kauf- und Mietinteressenten einerseits und Verkäufern wie Vermietern andererseits, sie ermöglicht sie oft überhaupt erst. Gegenstand der Vermittlung sind alle Arten von Immobiliengeschäften – vom Kauf eins unbebauten Grundstücks über den Verkauf von voll entwickelten Gewerbe- oder Wohnimmobilien bis hin zur Vermittlung von Erbpachtrechten und Mietverträgen. Darüber hinaus wirken Makler in Zusammenarbeit mit einem Rechtsanwalt auch bei Unternehmenskäufen mit, da Immobilien nicht selten zu den wichtigsten Vermögenswerten von Unternehmen gehören. Die komplexen Beziehungen zwischen Makler, Verkäufer und Käufer spiegeln sich rechtlich in einer Vielzahl von Gesetzesvorschriften wider, die bei Immobiliengeschäften zu berücksichtigen sind.

Maklervertrag und Hauptvertrag

Im Mittelpunkt der maklerrechtlichen Praxis steht die Vermittlungsleistung des Immobilienmaklers, die seine Kunden meistens durch Zahlung der Maklerprovision nur im Erfolgsfall vergüten. Dabei gehört die Durchsetzung der Provisionsansprüche zu den zentralen Ansprüchen, die ein Makler zu sichern hat. Das gilt nicht nur für die Höhe der Provision. Ebenso wichtig ist es, wer die Provision im Einzelfall aus welchem Rechtsgrund zu zahlen hat. In jedem Fall entsteht nach Maklerrecht vor allem erst dann ein Provisionsanspruch aus einem Vermittlungsauftrag, wenn dessen Tätigkeit zum Beispiel auch nach Mietrecht nachvollziehbar erfolgreich war. Dieser Erfolg besteht in der Regel darin, dass beispielsweise ein Kaufvertrag oder ein Vertrag nach Mietrecht als so genannter Hauptvertrag zwischen zwei Parteien vermittelt wurde und zustande gekommen ist. Entsprechend erlischt der Provisionsanspruch, wenn der Hauptvertrag nichtig wird oder indem es nicht zur Beurkundung des Grundstücksgeschäfts durch einen Notar und Rechtsanwalt kommt bzw. nachdem der Hauptvertrag zum Beispiel wegen arglistiger Täuschung erfolgreich angefochten wurde.

Die unterschiedlichen Formen von Maklerverträgen

Für den Abschluss von Maklerverträgen sieht der Gesetzgeber keine besonderen Formvorschriften vor. Deshalb kann ein Maklervertrag in schriftlicher oder auch mündlicher Form abgeschlossen werden. Sogar konkludentes Verhalten reicht bereits aus, um einen Maklervertrag wirksam abzuschließen. In der Regel sichert ein Makler seinen Provisionsanspruch durch Abschluss eines schriftlichen Maklervertrages ab. Dieser Vertrag beschreibt unter anderem die geschuldete Vermittlungsleistung und die dafür zu zahlende Provision möglichst genau. Würde ein solcher Vertrag lediglich mündlich geschlossen, ist bei nachträglichen Streitigkeiten mangels schriftlicher Aufzeichnungen weder genau zu beweisen, um welche Leistungen einerseits und um welche Honorarverpflichtungen andererseits gestritten wird. Zusätzlich eignet sich die Unterzeichnung solcher so genannter selbstständiger Provisionsversprechen sehr gut dazu, Provisionsansprüche abzusichern. Darüber hinaus kann die Aufnahme von Provisionszusagen in den notariellen Kaufvertrag gemäß Paragraph 328 Absatz 2 BGB dem Makler zusätzliche Möglichkeiten einräumen, seine Provisionsforderungen durchzusetzen.

Kausalität der Maklerleistung – ohne Nachweis keine Provision

Ein Nachweismakler verschafft seinem Auftraggeber für ihn unbekannte Informationen über die Möglichkeit, ein bestimmtes Objekt erwerben, pachten oder mieten zu können. Kennt der Kunde des Maklers diese Möglichkeit zum Abschluss eines Vertrages bereits, bevor ihn der Makler darüber informiert hat, kann das den Anspruch des Maklers auf eine Vermittlungsprovision ausschließen. Der Makler kann sich vor unberechtigten Einreden dieser Art schützen, indem er sich von seinen Kunden schriftlich versichern lässt, dass dieser keine Vorkenntnisse zu dem jeweils vom Makler nachgewiesenen Objekt bzw. Geschäft besaß. In anderen Fällen lehnen Kunden die Zahlung einer Provision an den Makler ab, indem sie die Bedeutung der Maklerleistung als nicht ursächlich für den Abschluss eines Hauptvertrages darstellen. In solchen Fällen haben Makler oft gute Chancen, sich rechtlich gegen solche Einwände zu wehren, weil die Vermittlungsleistung sogar dann provisionspflichtig erbracht wurde, wenn die Maklerleistung nur teilweise den Abschluss eines Hauptvertrages befördert hat.

Verlust des Provisionsanspruchs durch Verflechtung des Maklers

Zu maklerrechtlichen Problemen zwischen den Vertragsparteien kann es auch kommen, wenn der Makler mit einer der Vertragsparteien verflochten ist. Der Gesetzgeber gibt nämlich vor, dass der Makler für die Vertragsparteien grundsätzlich als unabhängiger Dritter tätig wird. Sobald jedoch ein Makler mit einer der beiden Parteien zum Beispiel familiär oder wirtschaftlich nach Mietrecht verbunden ist, gilt er als nicht mehr unabhängig. Durch diese so genannte Verflechtung entstehen Interessenkonflikte, die dem Vermittler keine unabhängige Mitwirkung an dem Geschäft der beiden anderen Parteien mehr erlauben. Dennoch kann der Makler seinen Provisionsanspruch auch in solchen Fällen sichern, wenn er seinen Kunden über die bestehenden Abhängigkeitsverhältnisse voll informiert und der Kunde ein selbstständiges Versprechen zur Provisionszahlung abgibt.

Schadensersatzpflicht des Maklers bei ernsthaften Pflichtverletzungen

Wenn ein Kunde oder dessen Rechtsanwalt einem Makler ein schwerwiegendes Fehlverhalten nachweisen kann, hat der Vermittler nicht nur seinen Provisionsanspruch verwirkt, sondern sich ggf. auch schadensersatzpflichtig gemacht. Dieser Fall tritt ein, wenn der Makler zum Beispiel über seine Verflechtungen seinen Aufklärungspflichten nicht nachkommt oder etwa eine Provisionszusage des Kunden nur durch Ausübung unzulässigen Drucks erreicht.

Beratung sorgt für Sicherheit

Beratung in Sachen Maklerrecht erhält man am besten bei einem Rechtsanwalt, der auf diesem Gebiet spezialisiert ist. Dabei gehört nicht nur die rechtliche Beratung im Zusammenhang mit der Vermittlungstätigkeit eines Maklers zu den Aufgaben des jeweiligen Anwalts, sondern auch zum Beispiel die Gestaltung von Maklerverträgen sowie die Vertretung von Maklern bzw. deren Kunden bei gerichtlichen oder außergerichtlichen Auseinandersetzungen.

Achtung: Bestellerprinzip

Seit dem 01.06.2015 gilt gem. § 2 Abs. 1a WoVermG das sog. Bestellerprinzip. Danach muss derjenige den Makler bezahlen, der ihn mit der Wohnungsvermittlung oder der Wohnungssuche beauftragt. Anderslautende Vereinbarung sind ausdrücklich verboten.

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