Käufer darf erwarten was im Exposé steht

Käufer darf erwarten was im Exposé steht

Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf, zählen auch die Angaben in einem Exposé.

Quelle: BGH: Was im Exposé steht, darf der Käufer erwarten | Immobilien | Haufe

WKR-Erklärung: Eine Frau hatte ein Grundstück mit Wohnhaus gekauft. Im Exposé des Maklers war die Liegenschaft so beschrieben: „Das Objekt stammt aus den 50er Jahren und wurde 2005 – 2007 komplett saniert. Fenster, Türen, Bad und Gäste-WC, Leitungen und Böden wurden erneuert, das Dachgeschoss wurde ausgebaut. Das Dach wurde – wie die Hohlschicht des Hauses – gedämmt. Das Gebäude ist technisch und optisch auf dem neuesten Stand. Zudem ist das Haus unterkellert (trocken).“

Im Kaufvertrag war die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Nach dem Kauf bemängelte die Erwerberin, dass Wände im Keller feucht seien. Bei der Besichtigung vorab Kauf, war das nicht erkennbar, denn der Verkäufer hatte die Wände im Keller mit weißer Farbe frisch gestrichen. Die Frau verlangte die Rückabwicklung des Kaufvertrages. Der Verkäufer weigerte sich, ein Sachverständiger hatte festgestellt, dass sich der Keller in einem Zustand befände, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes in den 50er Jahren typisch gewesen sei. Feuchte Wände und Fußböden seien in Kellerräumen dieses Alters regelmäßig anzutreffen, so die Aussage des Experten.

Der Bundesgerichtshof fällte die finale Entscheidung. Die Rückabwicklung des Kaufvertrages ist rechtens. Zwar lasse sich ein Mangel des Grundstücks nicht mit dem Fehlen einer vereinbarten Beschaffenheit begründen, denn eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer führt in der Regel nur dann zu einer Beschaffenheitsvereinbarung, wenn sie im notariellen Kaufvertrag Niederschlag gefunden habe, erklärten die Richter, fügten aber hinzu, dass zur vertraglich geschuldeten Beschaffenheit auch solche Eigenschaften gehören, die ein Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf. Dazu zählen eben auch Angaben in einem Exposé, unabhängig davon, ob es sich um ein Exposé des Verkäufers oder um ein Maklerexposé handelt. Im konkreten Fall, wies das Exposé aus, dass der Keller des Hauses trocken sei. Diese Beschaffenheit durfte die Käuferin erwarten, auch wenn die Angabe keinen Eingang in den Kaufvertrag gefunden hatte.

Auch der im Kaufvertrag vereinbarte Haftungsausschluss für Sachmängel steht der Rückabwicklung nicht entgegen, stellte der BGH klar, denn der Haftungsausschluss greife nicht, wenn der Verkäufer einen Sachmangel arglistig verschweigt. Und genauso bewerteten die Richter das Anstreichen des Kellers vorab Besichtigung. Einen Hinweis des Verkäufers auf die vorhandene Feuchtigkeit in den Kellerräumen hatte die Käuferin nicht erhalten hatte. (BGH – V ZR 256/16)

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