Schönheitsreparatur


Überblick und Möglichkeiten des Mietrechts

Die Frage nach Art, Umfang und Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen gibt den Mietparteien immer wieder Anlass für Streitigkeiten. Nicht selten führen Unstimmigkeiten über dieses mietrechtliche Thema zu juristischen Auseinandersetzungen, die einen Rechtsanwalt erfordern. Schönheitsreparaturen werden meist vom Vermieter in einer mietvertraglichen Klausel auf Mieter übertragen. Ausschlaggebend ist die Frage, in welchem Zustand die Wohnung an den Mieter übergeben wurde und was der Mietvertrag im Einzelnen vorsieht. Dies wirft die Frage auf, welche Klauseln im Mietvertrag nach Mietrecht wirksam sind, denn dies ist nicht bei jeder Formulierung gegeben.

Definition und mietvertragliche Vereinbarung

Grundsätzlich wird unter dem Begriff Schönheitsreparatur die malermäßige Renovierung der Mietsache verstanden. Spätestens beim Wohnungswechsel wird die Frage nach Schönheitsreparaturen aktuell. Die Rechtsprechung stellt im Mietrecht hohe Anforderungen an die Wirksamkeit mietvertraglicher Klauseln. Damit die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen überhaupt an den Mieter übertragen werden kann, ist unter anderem vorgesehen, dass der Vermieter sich selbst nicht entlastet und der Mieter nicht über Gebühr in Verantwortung genommen wird.

In diesem Zusammenhang sind schon einige Mietvertragsklauseln für unwirksam befunden worden. Die höchste Instanz in Mietsachen ist der Bundesgerichtshof (BGH). Erklärt dieser eine mietvertragliche Klausel für unwirksam, ist von Mietern mit dem Ende des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparatur mehr zu leisten. Da also bereits die Formulierung einer Klausel im Mietvertrag unwirksam sein kann, ist es sowohl für Mieter als auch für Vermieter stets empfehlenswert, den Mietvertrag von einem Rechtsanwalt überprüfen zu lassen.

Überblick zu Gesetzgebung und Rechtsprechung

Im Mietrecht zeigen sich oft große Unterschiede zwischen Gesetzgebung und Alltag beziehungsweise individueller Rechtsprechung. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht vor, dass es Aufgabe des Vermieters ist, die Wohnung in einem vernünftigen und bewohnbaren Zustand zu erhalten und zu diesem Zwecke Renovierungen zu veranlassen und zu bezahlen. Juristische Grundlage hierfür ist § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB. De facto sehen Mietverträge jedoch in den meisten Fällen vor, dass der Mieter bestimmte Renovierungsmaßnahmen übernimmt. Diese Übertragung der Verantwortung ist nach aktueller Rechtsprechung zulässig, wie etwa der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14. Juli 2014 (Aktenzeichen VIII ZR 339/03) feststellte.

Dennoch herrscht in der Rechtsprechung keine Einigkeit über Art und Umfang von Schönheitsreparaturen. Ein Fall, in dem ein Vermieter veranlassen wollte, dass ein Mieter uneingeschränkt zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, wurde erst kürzlich vom Landgericht Berlin zugunsten des Mieters entschieden. Die entsprechende Klausel wurde für unwirksam erklärt (Landgericht Berlin, Urteil vom 9. März 2017, Aktenzeichen 67 S 7/17).

Art und Umfang von Schönheitsreparaturen

Auch unabhängig von der aktuellen Rechtsprechung im Mietrecht sind Vermietern bestimmte Grenzen im Hinblick auf die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf Mieter gesetzt. Eine Definition des Umfangs dieser Reparaturmaßnahmen findet sich in der Zweiten Berechnungsverordnung. § 28 Absatz 4 Satz 3 II. BV findet weitreichende Anwendung, auch wenn sie grundsätzlich nur für preisgebundene Wohnungen direkte Geltung hat. Gemäß dieser Definition umfassen Schönheitsreparaturen Tapezierarbeiten, Streicharbeiten sowie das Kalken der Wände einschließlich der Decken. Auch das Streichen von Fußböden, Heizkörpern (inklusive Rohre) und der Türen und Fenster im Außenbereich gehört zum Umfang der Schönheitsreparaturen.

Die Renovierung ist dabei ordentlich und fachmännisch durchzuführen. Fehlerhafte Tapezierarbeiten oder unsorgfältige Anstriche können beanstandet werden. Zudem gelten für Schönheitsreparaturen bestimmte Fristen in Abhängigkeit der verschiedenen Räume. So sind für Küchen, Bäder und Duschen alle drei Jahre Schönheitsreparaturen vorgesehen. Wohnräume, Schlafräume sowie Flur und Diele sind alle fünf Jahre einer Schönheitsreparatur zu unterziehen. Für andere Nebenräume gilt eine Frist für Schönheitsreparaturen von sieben Jahren.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen beispielsweise Arbeiten an Fußleisten, Schleifarbeiten an Böden oder Reparatur oder Wechsel von Teppichböden, die Mieter bereits in der Wohnung vorfanden. Entsprechende Arbeiten sind daher nicht an Mieter zu delegieren. In Fragen nach einzelnen Positionen, die nach Mietrecht zu Schönheitsreparaturen zählen, ist Mietern und Vermietern anzuraten, Beratung bei einem Rechtsanwalt zu suchen.

Über Quotenklauseln und ihre Wirksamkeit

Mit der so genannten Quotenabgeltungsklausel konnten Mieter bei Auszug vor einer Renovierungsfrist zur anteiligen Übernahme von Renovierungskosten verpflichtet werden. Diese Klauseln hat der Bundesgerichtshof im März 2015 für unwirksam erklärt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.2015 Aktenzeichen VIII ZR 242/13). Davon ausgenommen sind allerdings auffällige, übermäßige Abnutzungserscheinungen, die vom Mieter verursacht wurden. Hier hat der Mieter weiterhin zu haften.

Laut BGH stellt die Quotenabgeltungsklausel eine unangemessene Benachteiligung dar. Die Entscheidung zur Aufhebung wurde unter anderem damit begründet, dass sich der auf den Mieter abzuwälzende Kostenanteil nicht zuverlässig ermitteln lasse. Eine Prognose über die zukünftige Abnutzung in der Mietsache lasse sich nicht sicher treffen. Mieter haben daher mit Vertragsabschluss keine Gewissheit darüber, welche Belastungen sie treffen können. Am gleichen Tag hat der BGH entschieden, dass die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Falle einer nicht renoviert übergebenen Wohnung unwirksam ist, sollte dem Mieter kein Ausgleich gewährt werden. Da vielen Vermietern die jüngere Rechtsprechung noch nicht bekannt ist, sind mögliche Quotenabgeltungsklauseln ein häufiger Grund, einen Rechtsanwalt den Mietvertrag prüfen zu lassen.

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