Regeln bei Auszug


Was beim Auszug aus einer Mietwohnung beachtet werden muss

In nahezu allen Mietverträgen ist mit den Mietern vereinbart, dass sie beim Auszug aus der Wohnung verpflichtet sind, Renovierungsarbeiten und eventuell anfallende Schönheitsreparaturen durchzuführen. Ohne diese Renovierungen der Wohnung kann vom Vermieter keine Übergabe und Abnahme der Wohnung erfolgen. Allerdings widerspricht diese Praxis zumeist dem deutschen Mietrecht. So wurde in einem kürzlich erteilten Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) festgestellt, dass viele der üblichen in Mietverträgen festgelegten Klauseln rechtswidrig sind. Die Mieter haben durch dieses Urteil des BGH sogar das Recht erhalten, ihre Auslagen für bereits geleistete Renovierungen von ihrem Vermieter zurück verlangen zu können.

Gilt das Urteil des BGH in jedem Fall? Oder gibt es Ausnahmen?

Der BGH hat in über 200 Grundsatzentscheidungen zahlreiche Klauseln, die in Mietverträgen stehen könnten, für ungültig erklärt. Ausnahmen könnten im Mietvertrag festgelegte Vereinbarungen bilden, bei denen der Mieter ausdrücklich die Übernahme der Schönheitsreparaturen zugesagt hat. Aber auch in diesen Fällen lohnt sich eine genaue Prüfung der Vereinbarung, ob diese Rechtsgültigkeit besitzt. So wurden beispielsweise Klauseln für rechtswidrig erklärt, die zu ungenau formuliert sind und großen Deutungsspielraum belassen. Ebenso wurden Renovierungen zu festen Zeitpunkten unabhängig vom allgemeinen Zustand der Wohnung für rechtswidrig erklärt. Beispielhaft wird auf folgende Urteile verwiesen:

  • Renovierung nach starren Zeitplänen ist nach BGH, Az. VIII ZR 361/03, 152/05 und 178/05 rechtswidrig,
  • unklare oder schwammig formulierte Klauseln sind zum Beispiel Formulierungen wie "Rückgabe wie vorgefunden oder überlassen", "Übergabe der Wohnung in vertragsmäßig vereinbarten Zustand" und ähnliche Klauseln. Diese ungenau formulierten Klauseln sind nach BGH, Az. VIII ZR 339/03 für rechtswidrig erklärt worden.

In diesen Fällen muss der Vermieter nach dem überarbeiteten Mietrecht die Kosten für die Renovierung oder von Handwerkern durchgeführten Schönheitsreparaturen selbst tragen.

Weitere für unwirksam erklärte Klauseln des BGH zu Gunsten des Mieters

Insgesamt hat der Bundesgerichtshof sehr mieterfreundliche Entscheidungen zu den Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen gefällt. Für unwirksam erklärt wurden zum Beispiel auch

  • die Verpflichtung, Tapeten aus der Wohnung zu entfernen oder nur bestimmte neutrale und helle Farben für die Renovierung zu verwenden (BGH, Az. VIII ZR 224/07);
  • sogenannte Quotenklauseln, in denen zu kurze Zeiträume für Renovierungen im Mietvertrag festgelegt wurden (BGH, Az. VIII ZR 361/03) und Weitere.

Warum der Mieter bei der Übergabe eine Wohnung nicht einfach ohne Renovierung übergeben sollte

Für gültig hat der Bundesgerichtshof jedoch Klauseln für Schönheitsreparaturen erklärt, die dem Mieter ausreichend Zeit einräumen. Ein nicht starr festgelegter Fristenplan, der in etwa alle drei Jahre Renovierungen für Küche und Bad sowie ungefähr alle fünf Jahre für die anderen Räume, wie Wohn- und Schlafzimmer festlegt, kann Gültigkeit besitzen. Aus diesem Grund sollte der Mieter bei der Übergabe eine Wohnung nicht einfach vollkommen ohne Renovierung übergeben, sondern die im Mietvertrag enthaltenen Klauseln nach ihrer Übereinstimmung mit dem Mietrecht genau prüfen lassen. So können für beide Parteien Streitigkeiten und vielleicht sogar langwierige gerichtliche Auseinandersetzungen nach der Übergabe der Wohnung vermieden werden.