Mietmängel


Mietmängel im Mietrecht - die Rechte von Vermieter und Mieter

Nicht nur bei älteren Mietwohnungen und -häusern kommt es zu Situationen, in denen sich für den Mieter die Frage stellt, ob Mietmängel vorliegen. Diese Frage ist relevant, wenn es darum geht, ob eine Mietminderung möglich ist. Im Zweifel sollte hierbei immer ein Rechtsanwalt zur Beratung herangezogen werden. Dennoch gibt es einige Grundsätze, die interessierten Mietern (und Vermietern) bei der Beurteilung der Lage helfen können.

Warum ist es wichtig, Mietmängel genau zu prüfen?

Real vorliegende Mietmängel sind nach dem geltenden Mietrecht ein Grund, die Miete zu mindern. Allerdings kann es auf der anderen Seite sein, dass bei objektiver Beurteilung trotz einer unerwünschten Lage kein Mietmangel gegeben ist. Eine eigenmächtig vorgenommene Mietminderung kann dann für den Mieter problematisch werden, da er in diesem Fall seinerseits die erforderliche Leistung aus dem Mietvertrag nicht erbracht hat. Weiterhin geht es auch um die Höhe der Mietminderung, die angemessen sein muss. Aus diesem Grund ist die Beurteilung der Mietmängel besonders heikel und sollte durch einen erfahrenen Rechtsanwalt vorgenommen werden. Um dem Risiko einer Kündigung durch den Vermieter vorzubeugen, ist es auch möglich, eine Miete "unter Vorbehalt" zu zahlen.

Wann liegt grundsätzlich ein Mietmangel vor?

Bei der Frage, ob Mietmängel vorliegen, geht es darum, ob die Wohnung noch wie vereinbart genutzt werden kann. Hierbei gibt es unterschiedliche "Schweregrade" der Beeinträchtigung. Im schlimmsten Fall kann die Wohnung nicht mehr betreten werden. Zu den typischen Mietmängeln gehören starker und anhaltender Lärm, Schimmel, Ungeziefer, Wasserschäden und nicht funktionierende Heizungen im Winter. Es kann auch sein, dass nur ein Teilbereich der Mietsache von dem Mangel betroffen ist. Nähere Auskünfte zu den möglichen Fallkonstellationen kann ein Rechtsanwalt erteilen.

Wann liegt kein Mietmangel vor?

Es geht immer um die Frage, ob die vertragsgemäße Nutzung trotz der störenden Situation noch vollumfänglich möglich ist. Quietschende Türen oder eine defekte Glühbirne zum Beispiel sind keine Mietmängel. Weiterhin kann ein Mietmangel auch dann nicht geltend gemacht werden, wenn bei Abschluss des Vertrags die entsprechende Tatsache für den Mieter bekannt war.

Was sieht das Mietrecht vor?

Wenn wegen eines Mietmangels ein Rechtsanwalt aufgesucht wird, wird dieser zunächst dazu raten, den betreffenden Mangel dem Vermieter anzuzeigen. Dieser muss die Chance haben, der Kürzung der Miete vorzubeugen, indem er den Mangel behebt. Die Anzeige berechtigt ab dem Tag ihres Zugangs dann zur Mietminderung nach §536 BGB. Eine genaue Beschreibung der Lage dient Beweiszwecken und sorgt dafür, dass der Mangel vollständig beseitigt werden kann.

Die Höhe der Mietminderung

Ein auf das Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt berät auch zur erwartenden Höhe der Mietminderung. Hier gibt es keine gesetzlichen Bestimmungen. Deshalb müssen alternative Quellen herangezogen werden. Die Mietminderungstabelle enthält viele Fallbeispiele, die zeigen, wie Mietmängel aussehen können und zugehörige Listen mit vorgeschlagenen Mietminderungen. Der BGH hat dazu entschieden, dass die entsprechende prozentuale Mietminderung von der Bruttomiete ausgehen sollte.