Mietmängel


Mietmängel im Mietrecht – Rechte von Vermieter und Mieter

Nicht nur bei älteren Mietwohnungen und -häusern kann sich für den Mieter die Frage stellen, ob Mietmängel vorliegen. Diese Frage ist relevant, wenn es darum geht, ob eine Mietminderung möglich ist. Im Zweifel sollte hierbei immer ein Rechtsanwalt zur Beratung herangezogen werden. Dennoch gibt es einige Grundsätze, die interessierten Mietern (und Vermietern) bei der Beurteilung der Lage helfen können.

Warum ist es wichtig, Mietmängel genau zu prüfen?

Real vorliegende Mietmängel sind nach dem geltenden Mietrecht ein Grund, die Miete zu mindern. Allerdings kann es sein, dass bei objektiver Beurteilung kein Mietmangel gegeben ist, auch wenn bestimmte Angelegenheiten als störend empfunden werden. Eine eigenmächtig vorgenommene Mietminderung kann für den Mieter problematisch werden, da er in diesem Fall seinerseits die erforderliche Leistung aus dem Mietvertrag nicht erbracht hat. Außerdem muss die Höhe der Mietminderung angemessen sein. Deshalb ist die Beurteilung der Mietmängel besonders heikel und sollte durch einen erfahrenen Rechtsanwalt vorgenommen werden. Um dem Risiko einer Kündigung durch den Vermieter vorzubeugen, ist es auch möglich, eine Miete „unter Vorbehalt“ zu zahlen.

Wann liegt ein Mietmangel vor?

Bei der Frage, ob Mietmängel vorliegen, geht es darum, ob die Wohnung noch wie vereinbart genutzt werden kann. Hierbei gibt es unterschiedliche „Schweregrade“ der Beeinträchtigung. Im schlimmsten Fall ist die Wohnung nicht mehr betretbar. Zu den typischen Mietmängeln gehören starker und anhaltender Lärm, Schimmel, Ungeziefer, Wasserschäden und nicht funktionierende Heizungen im Winter. Es kann auch sein, dass nur ein Teilbereich der Mietsache von dem Mangel betroffen ist. Nähere Auskünfte zu den möglichen Fallkonstellationen kann ein Rechtsanwalt erteilen.

Wann liegt kein Mietmangel vor?

Bei der Beurteilung von Beeinträchtigungen geht es immer um die Frage, ob die vertragsgemäße Nutzung trotz der störenden Situation noch vollumfänglich möglich ist. Quietschende Türen oder eine defekte Glühbirne zum Beispiel sind keine Mietmängel. Weiterhin kann ein Mietmangel auch dann nicht geltend gemacht werden, wenn bei Abschluss des Vertrages die entsprechende Tatsache für den Mieter bekannt war.

Was sieht das Mietrecht vor?

Wenn wegen eines Mietmangels ein Rechtsanwalt aufgesucht wird, wird dieser zunächst dazu raten, den betreffenden Mangel dem Vermieter anzuzeigen. Dieser muss die Chance haben, der Kürzung der Miete vorzubeugen, indem er den Mangel behebt. Die Anzeige berechtigt ab dem Tag ihres Zugangs dann zur Mietminderung nach § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Eine genaue Beschreibung der Lage dient Beweiszwecken und sorgt dafür, dass der Mangel vollständig beseitigt werden kann.

Die Höhe der Mietminderung

Ein auf das Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt berät auch zur Höhe der Mietminderung. Hier gibt es keine gesetzlichen Bestimmungen. Deshalb müssen alternative Quellen herangezogen werden. Die Mietminderungstabelle enthält viele Fallbeispiele, die zeigen, wie Mietmängel aussehen können, und zugehörige Listen mit vorgeschlagenen Mietminderungen. Der BGH (Bundesgerichtshof) hat dazu entschieden, dass die entsprechende prozentuale Mietminderung von der Bruttomiete ausgehen sollte.

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