Mietrecht


Die häufigsten Probleme im Mietrecht drehen sich um Fragen der Kautionshinterlegung, der Mietdauer und den Kündigungsfristen. Auch die jährlich vorzunehmende Betriebskostenabrechnung sorgt in der Regel für Klärungsbedarf. Bei Beendigung des Mietvertrages stellt sich oft die Frage, in welchem Zustand das Mietobjekt (Renovierungsklausel) übergeben werden muss.

Widerspruch gegen die Kündigung

Gemäß § 574 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieter widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Der Widerspruch gegen die Kündigung muss schriftlich erfolgen und spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter sein. Diese Frist gilt nur, wenn der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen hat. Hat er das versäumt und erhebt er dennoch Klage auf Räumung, kann der Mieter bis zum Gerichtstermin der Kündigung widersprechen. Erkennt der Vermieter den Widerspruch nicht an, muss ein Gericht darüber entscheiden, ob er berechtigt ist. Das Gericht nimmt hierbei eine Abwägung vor. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses wird ausgesprochen, wenn der Mieter einen Härtefall nachweisen kann und das berechtigte Interesse des Vermieters hierhinter tritt.

Mietminderung

Ein Anspruch auf Minderung des Mietzinses kann bestehen, soweit sich an der Mietwohnung Mängel aufzeigen. Ein Antrag oder die vertragliche Einigung sind hierfür nicht nötig. Die Minderung tritt automatisch kraft Gesetzes ein. Häufigster Grund für die Mietminderung sind Feuchtigkeit und Schimmel, Lärmbeeinträchtigungen oder Geruchsbelästigungen. Die Berechnung der Minderung hängt in jedem Einzelfall von der konkreten Beeinträchtigung ab. Die eigenständige Berechnung anhand ähnlich gelagerter Urteile ist daher stets riskant. Oftmals fallen solche Mietminderungen zu hoch aus und können wegen erheblicher Zahlungsrückstände zur Kündigung des Mietvertrages führen. Zu beachten gilt es schließlich auch, wer den Mangel zu vertreten hat. Stellt sich beispielsweise heraus, dass die Ursache kein Baumangel ist, sondern ein unzureichendes Lüften des Mieters vorliegt, liegt ein Verschulden des Mieters an dem Mangel vor.

Räumungsklage

Auch für Vermieter einer Wohnung können rechtliche Probleme auftauchen. Der Vermieter von Wohnraum oder Gewerberaum kann durch die Räumungsklage gegen den Mieter nach einer Kündigung des Mietvertrages die Räumung und Herausgabe der Mieträume gerichtlich durchsetzen. Beachten Sie, dass die Räumungsklage über Geschäftsräume bzw. Gewerberäume anders als die unabhängig vom Gegenstandswert in die Zuständigkeit der Amtsgerichte fallende Räumungsklage bei Wohnraummietverhältnissen fast immer in die Zuständigkeit der Landgerichte fallen wird, da der Gegenstandswert der Räumungsklage (monatliche Nettomiete multipliziert mit 12) in der Regel die Grenze von 5000,00 € überschreiten wird. Vor dem Landgericht herrscht Anwaltszwang.

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